アパート経営の成功には、「どのような土地に建てるか」が大きく影響します。しかし、土地さえあれば希望通りのアパートを自由に建てられるわけではありません。建物の種類や大きさを制限する「用途地域」などの法規制をクリアし、さらに土地の形状や地盤の強さといった物理的な条件にも適合させる必要があります。

本記事では、アパート建築を検討する際に知っておくべき「用途地域」や「建築基準法」の基礎知識から、狭小地や変形地といった建築ハードルの高い土地でも柔軟に対応できる「CLT（木造）建築」のメリットまでを分かりやすく解説します。

アパートが建てられる土地とは？
用途地域と建築基準法の基礎知識

日本国内にある「土地」には、それぞれ住居用や商業用、工業用など様々な用途が設定されている場合があり、このような用途地域は全部で「13種類」が存在します。

用途地域が指定された土地は、原則として用途に応じた建物しか建てられません。そのため、収益不動産として賃貸アパート（共同住宅）の建築を検討する際は、あらかじめ土地の用途や条件をチェックする必要があります。

参照元：（pdf）国土交通省公式HP（https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf）

住宅に関する用途地域

住宅に関する用途地域は複数あり、それぞれ建築可能な建物の種類・用途・高さ（階層）・面積などが定められています。これを踏まえてアパートを建築する場合、「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」なども候補になるでしょう。

用途地域によって建ぺい率・容積率の基準も変わる

例えば良好な住居環境の保護を目的として設定されている第一種低層住居専用地域では、暮らしやすさを守るために建ぺい率や容積率が厳しく制限されており、条件次第で庭や駐車場といったスペースを確保できない場合もあります。

建ぺい率・容積率については、建設予定地を管轄する自治体に問い合わせるのが確実ですが、施工業者を通じても確認できます。

その他の規制

建ぺい率や容積率の他にも、住宅街でアパートを建てる際には日影規制や斜線制限など周囲の住宅や土地との関係で考慮すべき規制もあります。

そのためアパート建築用の土地を探す際は、まずエリアの用途地域設定を把握したうえで、その他の細かな規制や条例も確認しなければなりません。

狭小地や変形地でも可能性あり。
木造（CLT）アパートの柔軟な設計メリット

アパート建築用の土地を検討する際は、用途地域などの法律・条例による条件だけでなく、土地の形状や地盤といった物理的な条件も考慮する必要があります。

軟弱地盤には軽量な木造物件が適している

軟弱地盤など強度が低い土地では、十分な基礎工事や地盤改良を行わなければRC造（鉄筋コンクリート造）のような重量物を設置できません。一方、木造建築はRC造よりも軽量なため、基礎工事を比較的低コストで抑えられる可能性があります。

狭小地や変形地にCLT建築が有効

狭小地や変形地にアパートを建築する場合、どうしても間取りや構造に制限がかかることが少なくありません。一方、CLTパネルを活用すれば合理的な空間設計が可能となり、デッドスペースを抑えた無駄のない住居スペースを確保しやすくなります。

CLT建築で建築コストと設計・デザインを効率化

CLT建築によってコストを抑えつつ柔軟な設計を取り入れることで、限られた予算内で内装やデザインを工夫できます。また、効果的な空間活用によって建ぺい率・容積率の条件をクリアしやすくなるなど、建築プランの可能性を広げられる点が魅力です。